Maandelijkse praten Paul en Charlotte u bij over actuele zaken en ontwikkelingen uit hun praktijk. Deze maand gaat het over het belang van een bouwkundige aankoopkeuring. Wat zijn de meest recente ontwikkelingen en is de nieuwe standaard clausule wel een positieve ontwikkeling?
Vroeger was het aan de orde van de dag; het laten verrichten van een bouwkundige aankoopkeuring voordat tot de aankoop van een woning werd overgegaan. Bij ontdekte gebreken werden de geschatte herstelkosten over het algemeen in de koopprijs verdisconteerd.
Met het aantrekken van de huizenmarkt is de bouwkundige aankoopkeuring meer en meer naar de achtergrond verdwenen. Vooral in grote steden als Amsterdam en Rotterdam waar de vraag hoog en het aanbod gering is, wordt tegenwoordig tot de aankoop van woningen overgegaan, zonder hieraan voorafgaand een bouwkundige aankoopkeuring te laten verrichten. Vanuit praktisch oogpunt is dit goed te begrijpen. Een koper die in de huidige markt eerst een bouwkundige aankoopkeuring wil laten uitvoeren, kan vaak naar de woning fluiten aangezien er meer kapers op de kust liggen. Vanuit juridisch oogpunt is dit echter zeer onverstandig.
In het overgrote deel van koopovereenkomsten m.b.t. een woning wordt tegenwoordig namelijk gebruik gemaakt van een standaard model van makelaarsbranche VBO of NVM. In deze modellen is een regeling opgenomen omtrent na de koop aangetroffen gebreken, welke regeling afwijkt van de wet. Deze regeling houdt, kort gezegd, het volgende in. De koper aanvaardt de woning in de staat waarin deze zich bevindt, dus inclusief gebreken. Met andere woorden: de koper moet zelf opdraaien voor nadien ontdekte gebreken. Dit is anders wanneer het gaat om ernstige gebreken die het normaal gebruik van de woning als zodanig in de weg staan. Voor deze gebreken dient de verkoper op te draaien, los van de vraag of de verkoper al dan niet van deze gebreken op de hoogte was.
Deze uitzondering gaat echter niet op wanneer het gaat om gebreken waarvan de koper op de hoogte was of had kunnen/behoren te zijn. Hier komt de rol van de bouwkundige aankoopkeuring naar voren. Een groot aantal gebreken kan namelijk ontdekt worden tijdens een bouwkundige aankoopkeuring. Denk bijvoorbeeld aan een lekkage, welke zich kan uiten in vochtplekken, of constructieproblemen, welke zich kunnen uiten in een opbollende vloer of een doorzakkend plafond. Van dit soort gebreken kan dan ook gesteld worden dat de koper hier van op de hoogte had kunnen/behoren te zijn. Heeft de koper voorafgaand aan de koop dan geen bouwkundige aankoopkeuring laten verrichten, dan betekent dit dat de koper geen beroep kan doen op de hierboven genoemde uitzondering indien de gebreken zich etaleren. Met andere woorden: het juridische belang van een bouwkundige aankoopkeuring kan niet worden onderschat.
Het lijkt erop dat de praktijk het belang van een bouwkundige aankoopkeuring steeds meer begint in te zien. Een eerste stap is inmiddels gezet. Huizenkopers hoeven vanaf 1 februari 2018 namelijk niet meer te vragen om een bouwkundige aankoopkeuring. Dit staat sindsdien standaard in de koopovereenkomst van de verkopend makelaar.
De vraag is echter of dit effect zal sorteren. De verkoper kan namelijk nog steeds weigeren om een bouwkundige aankoopkeuring te laten uitvoeren (dit moet dan geschrapt worden uit de koopovereenkomst).
Verdere maatregelen zullen nodig zijn indien we haastige kopers tegen zichzelf in bescherming willen nemen.
Heeft u vragen of wilt u meer weten?
Neemt u contact op met EMR Advocaten of bekijk de Legal Quick Scan
Een eerste oriënterend gesprek is altijd kosteloos.
