Als je een bod doet op een huis, kun je daaraan de voorwaarde stellen dat je de financiering rond krijgt. Met andere woorden: als het binnen de afgesproken termijn niet lukt om een hypothecaire geldlening bij de bank af te sluiten, gaat de koop niet door. De koper mag de koopovereenkomst dan kosteloos ontbinden.
Hoe moet je een beroep doen op het financieringsvoorbehoud?
Het antwoord op die vraag is niet eenvoudig te geven. Het staat partijen vrij om daar samen afspraken over te maken. Het antwoord op de vraag is dan ook afhankelijk van de concrete bepaling(en) in de koopovereenkomst.
In de huidige standaard koopovereenkomst van de VBO en de NVM is een overzichtelijke regeling opgenomen. Stel: partijen spreken af dat tot uiterlijk 1 mei 2018 een beroep kan worden gedaan op de ontbindende voorwaarde met betrekking tot de financiering. In dat geval moet de koper ervoor zorgen dat zijn brief/e-mail uiterlijk op 2 mei 2018 door de verkoper zijn ontvangen. Een telefonische mededeling is onvoldoende. Om er zeker van te zijn dat verkoper het bericht ontvangt, is het verstandig de brief per aangetekende post, gewone post en per e-mail te verzenden. Om (onnodige) stress te voorkomen, is het overigens niet wenselijk om tot het laatste moment te wachten. Want realiseer je wel: te laat, betekent dat je de koop niet kosteloos/boetevrij ongedaan kan maken.
Er mag niet te lichtvaardig gebruik worden gemaakt van het financieringsvoorbehoud. De koper heeft een inspanningsverplichting en documentatieverplichting. Van de koper mag dus worden verwacht dat hij zich daadwerkelijk inspant om de financiering rond te krijgen en dat hij aan de hand van schriftelijke stukken kan aantonen dat hij geen definitief hypotheekaanbod heeft gekregen. In de standaard VBO of NVM koopovereenkomst staat dat één schriftelijke afwijzing van een erkende hypotheekverstrekker voldoende is. Over het algemeen is een korte afwijzingsbrief van de hypotheekverstrekker onvoldoende.
Maar partijen kunnen ook andere afspraken maken of met een andere (model)overeenkomst werken. Soms is overeengekomen dat drie afwijzingen nodig zijn. Maar ook andere afspraken zijn mogelijk. Het is dan echt van belang om de afspraken zo duidelijk mogelijk te formuleren, zodat aan de hand van concrete documenten kan worden getoetst of de koper terecht een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Zorg er in elk geval voor dat schriftelijk moet worden ontbonden en dat er een concrete termijn wordt afgesproken waarbinnen een beroep kan worden gedaan op het financieringsvoorbehoud.
Is het verstandig een bod uitbrengen met voorbehoud van financiering?
Ja, juridisch gezien mag je ook een bod doen zonder voorbehoud van financiering. Een reden daarvoor is dat je het bod voor de verkoper aantrekkelijk maakt. De verkoper loopt dan niet het risico dat de koper een paar weken later (meestal zes weken) de koop kosteloos ongedaan maakt, omdat de financiering niet rond is. Maar als koper loop je dus wel een aanzienlijk risico. Als koper moet je dan in de meeste gevallen een boete (10% van de verkoopprijs) aan de verkoper betalen bij ontbinding.
Als koper het is dus verstandiger om wel een voorbehoud van financiering overeen te komen. Sommige kopers zijn toch bereid het risico te lopen, omdat ze anders hun droomhuis niet kunnen bemachtigen. Zeker in een oververhitte huizenmarkt, zoals in Amsterdam, Utrecht, Rotterdam of ’s-Hertogenbosch zie je steeds vaker dat kopers een bod uitbrengen zonder voorbehoud van financiering. Voor die kopers is het in elk geval verstandig om al met een hypotheekadviseur te hebben gesproken voordat ze een bod doen, zodat ze een (betere) inschatting kunnen maken van de kans van slagen aan de hand van hun financiële situatie. Daarbij moet de koper zich ook realiseren dat als het bod ver boven de taxatiewaarde ligt, de kans op een hypotheek kleiner wordt. Met ingang van 1 januari 2018 kun je namelijk nog maar 100% van de woningwaarde financieren.
Heeft u vragen of wilt u meer weten?
Neemt u contact op met EMR Advocaten of bekijk de Legal Quick Scan
door Charlotte van den Dungen
